マンションの大規模修繕の必要性と工事内容を解説【長寿命化のポイント】

2021年1月11日


マンションの大規模修繕とは、経年劣化によって低下した機能を回復させるための、比較的規模が大きい工事のことをいいます。

そして鉄筋コンクリート造(RC造)の建物の法定耐用年数は47年と定められていますが、しっかりメンテナンスをすれば100年以上は十分にもつといわれています。

よって、できるだけ長く機能を維持するためにも、大規模修繕などのメンテナンスを確実に実施することが必要になるのです。

またマンションは、経年とともにあらゆる部位に劣化症状が現れるため、大規模修繕工事も多岐にわたります。

そこで今回は、マンションの大規模修繕工事の必要性について、そしておもな工事内容などもご紹介します。

マンションの大規模修繕の必要性

マンションの多くは鉄筋コンクリート造(RC造)です。

基本的に建築基準法に沿ってつくられているため最低限必要とされる性能を有しています。

とはいえ、紫外線や熱、雨、汚れなどの影響による劣化は絶対に避けられません。

マンションでは、劣化の進行で本来の性能を発揮できない部位が生じると、連鎖的に範囲を拡大するようになります。

例えば、屋上防水が劣化して防水機能を損ねると、雨水が入り込んで雨漏りを発生させたり、構造を傷めたりすることなどが挙げられます。

つまり、必ず起こる経年劣化によって建物寿命が影響を受けることを抑え、快適性や安全性を確保するためにも、定期的な大規模修繕が必要になるのです。

とくに注意したい躯体(くたい)の劣化

建物の寿命を考えるうえでとくに注意しておきたいのは、コンクリート躯体(くたい)の劣化です。

コンクリートは、本来強いアルカリ性を示しており、それにより内部の鉄筋は腐食から守られています。

しかしコンクリートの成分と空気中の炭酸ガスが反応するとアルカリ性を失っていく「中性化」が起こります。

「中性化」は経年とともに表面から進み、鉄筋まで達すると鉄筋は腐食することがあるのです。

鉄筋の腐食は、コンクリートを内側から破壊するため構造としての寿命を縮める最大の原因といっても過言ではありません。

コンクリート躯体の劣化を抑え鉄筋の腐食を防止することが、大規模修繕のポイントといえるでしょう。

大規模修繕は資産性の低下を抑える

大規模修繕は、適正に実施していくことで資産性の低下抑制につながります。

マンションは、一般的に築後年数を重ねるとともに資産価値は低下します。

マンションの資産価値を決めるうえでとくに立地が大きな要素になりますが、それだけでなく管理状況もきわめて重要なポイントになるのです。

建物の劣化を放置すると安全性や快適性、美観性などあらゆる機能が損なわれます。

これら劣化の影響を食い止めるための大規模修繕などが計画的に実施されているマンションは、資産価値の低下を遅らせることが可能になります。

そのためにも、適正な修繕計画のもとに建物が管理されていることが重要です。

大規模修繕工事のおもな内容

マンションは経年とともにあらゆる部位で劣化症状が現れるため、大規模修繕工事も多岐にわたります。

とくに外部足場の設置が必要な工事は、ムダなコストを削減するためにも同時に実施することが重要です。

マンションの大規模修繕工事のおもな内容とは以下の通りです。

  • 外壁改修
  • 防水改修
  • 塗装工事

外壁改修

外壁改修工事とは、下地補修やタイル補修などです。

下地補修は、コンクリート躯体のひび割れなど、劣化で傷んだ部分を補修します。

下地補修のデキが、仕上がり品質だけでなく建物の寿命を大きく左右することから、大きなポイントとなる工程です。

またタイル補修は、下地の劣化によるタイルの浮きや剥離などを補修します。

外壁タイルを目視や打診棒などで補修が必要な箇所を特定し、「張り替え」「ピンニング工法」「ピンネット工法」などの方法で躯体との固定化を図ります。

さらに詳しい内容は下記をご覧ください。

タイル浮きの原因は?補修方法や調査方法にはどんなものがある?

防水改修

防水改修とは、屋上やバルコニーなどの防水工事やシーリング工事などです。

防水工事には、塗膜防水やシート防水、アスファルト防水などの種類があり、劣化状況に応じて必要な補修を行います。

大規模修繕のタイミングで全面的にやり替えることになりますが、改修時には「かぶせ工法」や「撤去工法」などの方法があります。

またシーリングの劣化が進行すると、雨水を侵入させてしまい深刻な症状につながることがあるため注意が必要です。

ダメージが大きくならないうちに、シーリングの打ち替え工事を行います。

塗装工事

塗装工事は、外壁や鉄部などの塗装を塗り替える工事です。

外壁塗装は、まず高圧洗浄で汚れや傷んだ塗膜を剥がし取り、下地処理を適切に行うことがポイントになります。

塗装工程は「下塗り」「中塗り」「上塗り」の3回塗りを行うことで、強い塗膜を形成します。

また鉄部の塗装も、錆びが発生している部分を丁寧に落とし、錆止めのための「下塗り」、そして「中塗り」、「上塗り」の3回塗りが基本です。

まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の長寿命化を図り、快適性や安全性にも大きく影響する重要な工事です。

また資産価値をできるだけ維持できるよう、長期的な修繕計画を立て確実に実施しましょう。

もしこれまで工事会社の不誠実な対応にウンザリしていたら弊社までご一報ください。


ヤブ原産業株式会社仙台支店 支店長 横山浩(よこやまひろし)

外壁塗装アドバイザー。外壁塗装プロデュース業25年。手掛けた物件は、のべ1,300件以上。

1968年岩手県生まれ。農林水産省林野庁森林管理局勤務を経て、1993年ヤブ原産業入社。外壁塗装の専門家。

得意とする仕事は、良質な外壁塗装を通じた投資物件価値の維持。外壁塗装サイクルの改善、提案。外壁リフォームの総合プロデュースなど多岐に渡る。

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