宮城県仙台市 ビル・マンション・アパートの外壁塗装・外壁改修

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選ばれる理由

こんにちは外壁塗装アドバイザーの横山浩です。
私が外壁塗装工事の仕事について早いもので25年経ちます。

お客様の人数にすると、のべ1300人以上の外壁塗装工事の相談を受けさせていただきました。

多くのアパート・マンションやオーナー様の外壁塗装工事に関わらせていただくようになると、お客様の問題や悩みもよく聞くようになります。

• 空室が埋まらない・・
• 家賃の値下げ・・
• 融資、銀行ローンの問題・・
• リフォーム・修繕の問題・・
• 入居者トラブル、高齢化・・

などオーナー様も人知れず苦労されていることに身につまされる思いです。

またそんな悩みや相談を聞きオーナー様のお手伝いをさせていただくと私はある常識と思われていることに疑問がフツフツと沸いてきました。

それは・・・
“多くの工事業者が提供していることとオーナー様にとって本当に必要なこととの大きなズレ”です。

アパート・マンションの工事に求めているものとは？

外壁塗装工事を行う場合、良い工事業者の条件は、地元密着か、塗装技能士が何人いるか、会社の歴史が何年あるかなど、または社長さんや職人さんも真面目そう、お客の声もまあまあの工事業者であれば間違いないと思われています。

しかし、それだけが本当にアパート・マンションの工事に必要なことでしょうか。

もちろん、社長や営業マンが誠実で素直、職人のスキルが高くこだわりの技術や特殊な工法など、勉強熱心で知識が豊富な方たちはたくさんいらっしゃいます。
そしてそれが結果的に安価で丁寧な工事になるかもしれません。

一方で、外壁塗装や防水工事、内装工事など、職人さんや工事業者の多くは、実は“リフォーム工事業者”という大きな囲いの中でいるだけ。
「俺たちは良質で安価な工事を提供すれば選ばれる！」と思いながら他社とのちがいを見いだせず価格勝負で営業している方たちがほとんどです。
そんな目的だけで工事を行っていると1度は選ばれても2度目はありません。

なぜなら、不動産投資家やオーナー様が求めている工事の本当の目的は・・
ズバリ！“物件価値の維持と入居のお客様の満足”であるからです。

オーナー様が良い業者を見つけられない理由

外壁塗装工事を始めた頃、実は私も “工事するのが仕事”と思っていました。

真面目な仕事！限界価格！と今思うとまったく的外れな方向に向かい全力で走っていました。
しかし多くのお客様のお悩みや相談に接してくると、実はアパート・マンション向け外壁塗装の目的は、“工事をすること”ではありませんでした。

“投資物件としていかに価値を維持するか”
“入居していただいているお客様に末永く住んでいただく”ことでありその過程によってオーナー様を応援するのが最終到着地でした。
外壁塗装工事はそのための“手段のひとつ”でしかなかったのです。

たしかに「職人が腕を磨いて高品質な工事をすれば良い物件になるではないか！」と工事業者さんには怒られるかもしれません。
しかしアパートやマンション経営は家賃収入（インカムゲイン）が命です。収益が悪ければ良い建物を維持、提供していくことができないですよね。

つまり“入居者が満足しいつまでも住み続けたい物件”にならなくては意味がありません。
それが多くの業者が語っている“高品質な工事＝入居者が満足する物件”になるのでしょうか。

多くの工事業者や職人さんも「わたしは良い仕事をしてオーナー様に喜んでもらいたい！」という気持ちで仕事には取り組んでいます。
しかしいざ改めて周りを見渡すと、工事の受注は過当競争。
いつのまにか手段だったはずの工事が目的に置き換えられ、“どれだけ価格を安くすることがオーナー様にとっての得なのか”だけを考えてしまっています。
その副作用として本来はやりたくはない手抜き工事が盛んに起こってしまっているのです。

これがオーナー様にとって大きな悩みの種である“求めている工事業者さんが見つからない”原因だったのです。

ダメな工事、良い工事、失敗しないための3つのポイント

見直すべき常識の勘違いでは工事業者は何から見直せば良いのでしょうか。

ここに業者のサイトや一括見積でよく見る営業トークがあります。この3点について説明してみたいと思います。

よく見る営業トーク

1. 外観が変われば入居率がアップ！
   

   色鮮やかに塗り替えることで本当に20代の若者は入居してくれるでしょうか？
   むしろ今の若者は”物欲が無く経済性を重視”する傾向にあります。修繕費用を多く掛け家賃が上がり退去が増えてしまったのでは本末転倒です。

2. 工事業者と直接取引きしよう！
   

   できるだけ安い工事業者を探すのは経費を削減するために有効な方法の一つです。
   しかしアパート、マンション経営を円滑に管理する上で不動産会社、管理会社さんの協力無くては語れません。管理会社さんを無視し、はたして本当に良い管理が維持できるでしょうか。

3. 足場を掛けるなら全部工事が得！
   

   「足場を掛けた時に塗装工事や防水工事、屋根工事を一緒にやるのがお得です」は工事をやりたい業者の常套句。私が工事業者に考えて欲しいのは工事の目的です。工事の出発点は何だったのか？全部やればいいのは当たり前。損得でなく、やること、やらないことを見極めてアドバイスして欲しいものです。

いくら塗装のプロとはいえ自分の考えの押しつけはよくありません。
オーナー様の事を第一に思うのであれば工事業者はオーナー様が真に求めている事をよく理解し提案してください。
「工事をお願いしたい」＝「はい工事します」の答えでは、安ければ誰でも良いのです。

私が考える工事業者に求めるポイント

不動産管理会社さんの下請けでも、オーナー様からの直接依頼でも工事業者には次の3点を念頭に置いて工事を行って欲しいと思います。

上記以外にもオーナー様によって求める物は違います。
ですが大事なことはオーナー様の気持ちに寄り添い親身になってそれに応えることです。

こんなことまでやっています

お客様の声　～アンケートより～

価格について

サービスについて

スタッフ対応について

その他お気づきの点について

入居のお客様との強烈な思い出

私には入居のお客様との強烈な思い出があります。

私が20代後半だった頃でしょうか、集合住宅の修繕工事を担当しました。下請け工事でした。胸元のパックリ開いた白シャツの現場監督からは｢あそこの○○号室には怖い人がいるから気をつけて｣と言われていました。

そんな事を言われても、足場も歩くし、ドリルでガガガと穴も開けます。しまいにはベランダに入りガチャガチャと作業もします。

私もあまり近づかないようにしていましたが、案の定職人さんからすぐ来てくれとSOS。
ため息交じりに覚悟して足場から恐る恐る向かっていくとベランダの窓越しに細身で肌着姿、色メガネの怖いおじさんがイライラした表情で私を待っていました。
｢オメーが責任者か！｣｢こっちは夜勤なんだよ！寝られねーぞ！｣

言うことはごもっとも・・ペーペーの私は返答することさえ出来ず、その場ですみませんとペコペコと平謝りするしかありませんでした。このままではマズイので、午前中は作業を中止し夕方に変更。夕方また怒られるのを覚悟で作業を始める前に部屋にお断りに伺いました。

すると玄関ドアがガチャッと開き、出てきた怖いおじさんは｢兄ちゃん、さっきは悪かったな｣と。聞くと、作業をやめさせるつもりはなかった。ただ“事前に一言欲しかっただけ”だったそうです。

私は頭をバットでガーンと殴られた気がしました。安堵と反省とともに私は思いました。

入居の方には様々なライフスタイルがある。コミュニケーションをしっかり取らなければ工事はスムーズに運ばない。今の仕事に活きている、とても良い経験になりました。

満室オーナー様の努力と苦労に心を打たれる

オーナー様と現場調査でお目にかかると、多くの方はちょっとした工事や作業も自分でされています（電灯の交換やお掃除、駐車場のライン引きまで）そんな姿を見ていると、経費を掛けないのが当たり前だからこその日々の努力やご苦労に正直心を打たれます。

オーナー様の期待に応える
そのような苦労をされているから、専門家でしかできない外壁塗装のような工事はオーナー様の苦労に報いる形で期待に応えなくてはなりません。

頭の良い人は決断と行動が早い
多くのオーナー様の助けになるようにこれからも役立つ情報を発信していきたいと思います。お困り、お悩みごとがございましたら遠慮無くご相談ください。頭の良い人は決断と行動が早いと言います。相談先の一社としてぜひ弊社も利用していただけたら幸いです。

追伸

弊社は少人数のスタッフで対応させていただいております。
工事の順番は先にお問い合わせいただいたお客様から対応させていただいております。
工事をお急ぎの方はお早めにご連絡ください。お問い合わせ・ご相談はいつでも無料です。
まずは電話かメールでお問い合わせください。スピード応対いたします。